دلایل رشد بهای مسکن از زبان رییس اتحادیه املاک

رییس اتحادیه املاک، افزایش قیمت آهن، سیمان، تراکم، خواب سرمایه، جو روانی، مهاجرت ها و موالید را از جمله دلایل رشد قیمت مسکن به ویژه در تهران دانست. مصطفی قلی خسروی در گفتگویی با ایلنا، درباه اینکه چه طور می‌‏توان مانع افزایش لجام گسیخته مسکن شد، افزود: با کاهش دخالت‌‏های نابجای افراد فاقد صلاحیت و حرف‌‏‏های غیر کارشناسی اشخاص که با امور ساخت و ساز ملک و مسکن هیچ آشنایی ندارند، می‌‏توان جلوی افزایش قیمت‌‏ها را در دراز مدت گرفت. خسروی، در خصوص راهکارهای کنترل قیمت مسکن، خاطر نشان‌‏کرد: با کاهش نرخ تراکم، تعدیل قیمت آهن، سیمان و مصالح برای 5 سال، شروع فعالیت ساخت و ساز، ممانعت از خواب سرمایه و افزایش سرعت مسکن‌‏سازی با مصالح جدید، می‌‏توان به توازن تقاضا و عرضه امیدوار بود. وی، درباره اینکه چه چاره‌‏ای برای استفاده از ظرفیت‌‏های خالی وجود دارد، گفت: در گذشته برای خانه‌‏های خالی از سکنه مالیات مضاعف گرفته می‌‏شد که کار آمد نبود؛ لذا برای استفاده از ظرفیت‌‏های خالی باید ساخت و ساز را بیشتر کرد و جلوی مهاجرت‌‏های بی‌‏رویه را گرفت. رییس اتحادیه املاک، افزود: در شهرستان‌‏های کوچک و بزرگ باید شغل ایجاد کرد و رفاه و زیبایی شهر را به شهرستانی‌‏ها هدیه کرد، همچنین، هزینه در پایتخت را برای امور غیر ضروری باید افزایش داد، در این صورت می‌‏توان جلوی مهاجرت بی‌‏رویه را گرفت. این گونه راه حل‌‏ها و سیاست‌‏ها را باید شورای شهر، شهرداری، وزارت مسکن و وزارت کشور اعمال کند تا شاید بتوان معضل مسکن را حل کرد. وی، درباره این که آیا امکان شکسته شدن قیمت‌‏های کاذب مسکن در پایتخت وجود دارد یا خیر، خاطر نشان‌‏کرد: با کنترل قیمت مصالح، جلوگیری از خروج مصالح ساختمانی به کشورهای همسایه و ساخت و ساز و برنامه ‌‏ریزی‌‏های درست و کارشناسانه، می‌‏توان قیمت مسکن را مهار و ثابت نگه داشت.

بازار مسکن، نبض اقتصاد ایران

کاوه امیدوار     گفته می شود که متقاضیان خرید مسکن به دلیل افزایش سرسام آور قیمت مسکن به این زودی ها نمی توانند پول مورد نیاز برای خرید مسکن را تامین کنند قیمت مسکن در ایران به طرز کم سابقه ای افزایش یافته و متقاضیان خرید مسکن را شوکه کرده است. گرانی مسکن در تهران بیشتر از سایر شهرهای ایران بوده به طوری که بر اساس برخی برآوردها، در فاصله چند ماه گذشته قیمت مسکن نزدیک به ۵۰ درصد بیشتر شده است. مدیر یک بنگاه مسکن درتهران می گوید: تعداد زیادی واحد مسکونی آماده فروش دارد اما با وجود افزایش شمار متقاضیان خرید، به خاطر رشد سریع قیمت ها کسی قادر نیست آنها را بخرد. او می افزاید: شاید هم خریداران منتظرند خانه ارزان شود. این بنگاه دار تهرانی اضافه می کند در ماه گذشته تقریبا نتوانسته معامله ای انجام دهد زیرا اکثر کسانی که سفارش پیدا کردن مسکن به او داده بودند، فعلا منصرف شده اند چون پولشان دیگر برای خرید آپارتمان کافی نیست. او که نزدیک به دو دهه در کارش تجربه دارد، اوضاع را بحرانی توصیف می کند و می گوید: تقریبا در دو هفته گذشته هیچ معامله ای انجام نداده ام در حالی که معمولا در این مدت بیشتر از پنج قولنامه خرید مسکن در این بنگاه امضا می شد. او برای نمونه می گوید: از پنج ماه پیش یکی از بستگانم سفارش داده بود که وقتی وام مسکن ۱۸ میلیون تومانی آنها اماده می شود برایشان یک آپارتمان ۶۰ متری با قیمت حدود ۵۰ میلیون تومان پیدا کنم. آپارتمانی در دست ساخت را برایشان نشان کردم و قرار بود آن را با قیمت ۵۰ میلیون برایشان بخرم اما حالا که آپارتمان آماده شده، صاحب آپارتمان می گوید حاضر نیست آن را کمتر از ۷۰ میلیون تومان بفروشد. میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان زیر ۱۰۰ متر در شهر تهران زیر یک میلیون تومان: یافت آباد: ۷۵۰ هزار تومان سی متری جی: ۹۵۰ هزار تومان بهار: ۹۵۰ هزارتومان استاد معین: یک میلیون تومان تهرانسر: یک میلیون تومان یک میلیون تا دو میلیون تومان: تهرانپارس: یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان پیروزی: یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان پونک: یک میلیون و ۲۰۰ هزارتومان کارگر: یک میلیون و۲۰۰ هزار تومان جمهوری: یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بنی هاشم: یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان سهروردی: یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان فاطمی: یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان قلهک: یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان ملاصدرا: یک میلیون و ۷۰۰ هزارتومان یوسف آباد: یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان سعادت آباد: یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان عراقی: یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان دومیلیون و بیشتر ظفر: دو میلیون تومان: شهرک غرب: دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان نیاوران: دو میلیون و ۶۰۰ هزار تومان جردن: دو میلیون و ۶۰۰ هزار تومان زعفرانیه: سه میلیون تومان فرمانیه: سه میلیون الهیه: سه میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بحران قیمت افزایش سرسام آور قیمت مسکن همه محاسبات متقاضیان را به هم ریخته و آنها دیگر به این زودی ها نمی توانند پول مورد نیاز برای خرید مسکن را تامین کنند. برخی از نمایندگان مجلس از مردم خواسته اند که برای خرید مسکن دست نگهدارند اما یک بنگاه دار تهرانی می گوید: "تا حالا قیمت ها هیچوقت پائین نیامده بنابر این برخی مسئولان اشتباه می کنند که سعی دارند مردم را قانع کنند که قیمت ها کاهش خواهد یافت." قیمت یک متر آپارتمان در تهران در نقاط مختلف شهر متفاوت است. در شمال شهر این رقم گاه به چهار تا پنج میلیون تومان می رسد. در مناطق حاشیه شهر قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان به طور میانگین به رقم ۷۰۰ تا ۹۰۰ هزار تومان رسیده است. اما میانگین قیمت در بخش های متوسط شهر در مرکز تهران کمتر از یک میلیون و ۲۰۰ تا یک میلیون ۵۰۰ هزارتومان برای هر متر مربع نیست، در حالی که همین رقم در چهار پنج ماه پیش در حد ۸۰۰ هزار تومان تا یک میلیون تومان بوده است. دولت طرح واگذاری زمین ارزان و رایگان را در شهرهای زیر ۱۵۰ هزار نفر برای حل بحران مسکن در دستور کار قرار داده اما صاحب نظران بخش مسکن معتقدند این اقدام تکرار اشتباه دهه اول انقلاب است که نتیجه آن ساختمان هایی است که بدون در نظر گرفتن ملاحظات ایمنی ساخته شده اند و با تکانی فرو می ریزند. عوامل گرانی افزایش قیمت مسکن ریشه در عوامل اقتصادی مختلفی دارد اما کارشناسان افزایش نقدینگی، تورم دو رقمی، کسری بودجه، بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی نظیر سیمان و آهن را از جمله عوامل این رشد سریع می دانند و می گویند ناتوانی بازار سرمایه و بخش تولید نیز در جذب این حجم عظیم نقدینگی موثر بوده است. در عین حال برخی دیگر از بازارها که در جذب بخشی از نقدینگی و به تبع آن آهسته شدن نرخ رشد قیمتها در بازارهای دیگر نقش داشتند دچار رکود نسبی شده اند. از جمله بازار تلفن همراه، با افزایش عرضه مواجه شده و دیگر رغبتی بر نمی انگیزد به طوری که بیشتر از یک میلیون نفر از کسانی که سال گذشته برای تلفن همراه ثبت نام کرده بودند پولشان را از شرکت مخابرات پس گرفتند. بازار خودرو هم رونق گذشته را ندارد و شرکت های خودروسازی، یک میلیون دستگاه خودروی آماده عرضه با انواع و اقسام وام های مدت دار بر در بازار وجود دارد. در کنار همه اینها سرمایه گذاری در تولید نیز چندان به صرفه نیست و سپرده گذاری در بانک ها نیز از مدتها پیش به خصوص بعد از کاهش نرخ سود از سوی دولت، جذابیت خود را از دست داده است. بازار سکه و ارز نیز بعد از کنترل های دولت بر نرخ ارز تقریبا از چند سال پیش موقعیت خود را برای پس انداز و حفظ ارزش پول تا حدود زیادی از دست داده است. املاک تنها راه حفظ ارزش پول در این شرایط تنها املاک و مستغلات است که در در ماه های گذشته نقدینگی را به سمت خود جلب کرده است زیرا صاحبان نقدینگی سعی دارند هر طور شده ارزش پولش را حفظ کنند. کارشناسان می گویند آنچه قیمت را بالا می برد تبدیل املاک و مستغلات به وسیله ای برای پس انداز است و تا زمانی که راه های تازه ای برای جذب نقدینگی موجود در جامعه پیدا نشود، نمی توان امید چندانی به کنترل آن داشت. شرایط نا امن دولت با نادیده گرفتن هشدارهای کارشناسان و برای تامین هزینه هایی که برای خود ایجاد کرده مقدار قابل ملاحظه ای از دلارهای نفتی را به بازار تزریق کرده که این اقدام باعث شده نقدینگی با رشدی ۳۶ درصدی به حدود ۱۱۴ هزار میلیارد تومان در پایان آذر برسد. کنترل نقدینگی، انضباط مالی، استفاده کمتر دولت از منابع بانکی، توسعه بورس، حمایت از تولید و محدود کردن استفاده از درآمدهای نفتی از جمله راه هایی که مقابل دولت ایران قرار دارد اگرچه هیچکدام از این راه ها به سادگی قابل اجرا نیست و دوره ای از ریاضت اقتصادی را طلب خواهد کرد. ثابت ماندن رشد اقتصادی ایران در حد ۵ درصد در سال و افزایش فزاینده حجم نقدینگی برخی کارشناسان اقتصادی را به این نتیجه رسانده که دولت باید خود را برای تورمی لااقل دو برابر نرخ فعلی و در حد ۲۵ درصد آماده کند. به عقیده تحلیلگران اقتصادی، دو برابر شدن نرخ تورم و نگرانی های ناشی از احتمال تحریم های گسترده تر از سوی شورای امنیت می تواند اقتصاد ایران را در شرایط دشوارتری قرار دهد.

تب سکه، شوک مسکن

تقریباً پس از یک دوره 4ساله، دوباره نشانه های بیداری اژدهای خفته آشکار شد. بازار کمی رونق گرفت و دولت حمایت از انبوه سازان را در دستور کار قرار داد.

در این شرایط بود که نقدینگی پس از خروج از بخش مسکن و ورود به بورس کم کم راهی بازار طلا و سکه شد و بحرانی را ایجاد کرد که همه را بهت زده نمود و آن تب «سکه» بود.

این تب همه را فرا گرفته بود . ورود نقدینگی چنان طوفانی برپا کرد که نمونه آن را کمتر در تاریخ بازار طلا و سکه می توان سراغ گرفت.

مدتی بعد بازار طلا از سکه افتاد و چون دیگر مانند گذشته بازار خودرو و تلفن همراه شیرین نبود، سرمایه ها، سرگردان باقی ماند و درست در همین مقطع بود که با اعلام برنامه های وزارت مسکن برای خانه دار شدن مردم، صاحبان نقدینگی هوشیار شدند که احتمالاً دوره خواب مسکن تمام شده است.

مصاحبه های متعدد مسؤولان جو روانی را به راه انداخت و جامعه در انتظار خبرهای خوش در حوزه مسکن بود و در این میان شایعات زیادی بر سر زبانها افتاد.

سرانجام مسؤولان از پرداخت وام 10میلیون تومانی به واجدین شرایط و نیز تسهیلات 5/3 میلیون تومانی به مستأجران خبر دادند.این موضوع به سرعت نقل محافل شد و رسانه ها هر روز تحلیل و اخبار متفاوتی از جزئیات این تسهیلات اعلام می کردند و مدتی بعد با آغاز مرحله ثبت نام «تب» مسکن دوباره داغ شد.

براساس برنامه ای که وزیر اعلام کرده بود، قرار بود وامهای 10میلیون تومانی به 30هزار نفر پرداخت شود، اما شاهد بودیم که برای آن 2میلیون متقاضی پیدا شد.

در طرح دولت پیش بینی شده بود که این وام تا پایان سال 88 به 150هزار نفر دیگر نیز پرداخت شود، اما اولین حرکت نشان داد که مسؤولان دست اندرکار با چه حجم انبوهی از تقاضای بی پاسخ در بخش مسکن مواجه هستند.

به هرحال زنجیره داستان مسکن با گرانی برخی از مصالح ساختمانی، آهن آلات و دستمزدها تکمیل شد و فرجام آن به همراه سوداگری دلالان وضعیتی را به وجود آورد که از آن به عنوان «بحران دوم مسکن» می توان یاد کرد.

همزمان با این موضوع خیلی از صاحبخانه ها که چشم طمع به وامها دوخته بودند، اجاره خانه ها را در شهرهای بزرگ افزایش دادند که این امر داد مستاجران را در آورد و همه این اتفاقات درحالی روی داد که چندماه بعد معلوم شد این وامها به تعداد محدودی از متقاضیان پرداخت شده است.

مسؤولان در ادامه با توجه به انتقادات مطرح شده در مورد شیوه پرداخت وامهای 10میلیون تومانی به فکر اصلاح مقررات افتادند، اما باز هم این وام نه تنها مشکلی را حل نکرد، بلکه یک گره به گرههای قبلی افزود.

البته این نکته را نباید فراموش کرد که بسیاری از تحلیلگران معتقدند که وامهای مسکن خاصیتی جز افزایش قیمتها در این بخش ندارد، زیرا ساختار اقتصاد بیمار است و با افزایش وامها به هر میزان و به بهانه وجود این وامها سوء استفاده کنندگان قیمتها را با توسل به ابزارهای مختلف افزایش می دهند. هرچند که خیلی از همین وام ها وسیله ای برای سوداگری شده و سر از بنگاههای املاک در می آورند.
   
نویسنده:  امیر روحپرور

مسکن و حاکمیت نقدینگی

1 - سالیانه بیش از هشتصد هزار ازدواج در کشور به ثبت می‌رسد که اکثریت قریب به اتفاق آنها با تقاضای زوج‌ها برای مسکن عمدتاً اجاره‌ای و در مواردی کم، خرید همزمانی دارد .  از آن گذشته هر سال تعداد زیادی از مساکن موجود به دلایل و به انگیزه‌های مختلف تخریب می‌شود تا واحدهای مسکونی بیشتر و بهتری ساخته شود که معمولاً متناسب با تعداد واحدهای تخریبی به تقاضای مسکن افزوده می‌گردد، همچنین متأثر از گسترش کمی آموزش عالی در نقاط مختلف کشور و عدم پاسخگویی خوابگاههای دانشجویی به تأمین نیاز دانشجویان، هر ساله تقاضای بالفعلی هم برای مسکن از طرف دانشجویان وجود دارد. ملاحظه می‌شود که تقاضا برای مسکن، آن هم تقاضا از نوع مسکن دارای متراژ کم در کشور وجود دارد به نحوی که بعضی از آمارهای منتشره از تقاضای سالیانه یک میلیون مسکن سخن می‌گویند. 2 – علاوه بر بخش خصوصی که در امر احداث مسکن فعالیت می‌کند دولت نیز در این بخش حضور بسیار دارد. حداقل یک وزارتخانه و یک نهاد انقلابی و یک بانک تخصصی ( و شاید هم بهتر باشد که اختصاصی نامیده شود) در خصوص تأمین مسکن ذی مدخل هستند. قوانین بسیاری هم در مجلس شورای اسلامی درباره عناصر مختلف مربوط به تأمین مسکن گذرانده شده است. قوانینی که انبوه سازی را تشویق و مسکن‌سازی را ترغیب و به هم ریختن بافت‌های قدیمی شهری را تجویز نموده‌اند. علاوه بر اینها، دولت، هم در لفظ و هم در متن با اتخاذ تمهیداتی برای خانه‌دارشدن محرومان و توده مردم اقدام می‌نماید. حجم این اقدامات افزایش عرضه مسکن را نوید می‌دهد اما ملاحظه می‌شود که مسکن تولید می‌گردد اما عمدتاً عرضه نمی‌شود به عبارت دیگر اقتصاد مسکن، هم به تولید مسکن می‌پردازد هم با تقاضای بیش از عرضه مواجه است و هم مسکن تولیدی را عرضه نمی‌کند (احتکار می‌کند) و هم با افزایش سرطانی رشد قیمت‌ها و اجاره‌ها  روبه‌روست! 3 – به نظر می‌رسد برخی از معاملات در مسکن به جای اینکه معامله‌ای برای تأمین سرپناه باشد معامله‌ای برای سرمایه‌گذاری است آن هم نه سرمایه‌گذاری از نوع تولید و افزایش عرضه، در بخشی که هماره سودآوری داشته است بلکه سرمایه‌گذاری از نوع بورس بازی و خرید و فروش زمین و مسکن تولیدی موجود.  جستجوی سود ناشی از رفع تقاضای متقاضیان مسکن از طریق افزایش تولید و عرضه مسکن، جای خود را به فزون خواهی ناشی از احتکار مساکن تولیدی داده است. نقدینگی موجود در دست بخش خصوصی، افزایش خود سرا نه در تولید و فعالیت اقتصادی و ایجاد ارزش افزوده در بخش، که حجیم شدن خود را در متلاشی کردن تولید در اقتصاد ملی و تخریب باورهای آینده‌نگر جوانان جویای مسکن این مرز و بوم، در نگرش به درآمدهای کم ناشی از تلاش و قناعت و علم‌آموزی جستجو می‌کند. باورهایی که ادراک می‌کنند در کنار لااقل سیصد هزار خانه مسکونی خالی در تهران، آرامش آنها در حسرت سرپناهی که شب خود را در آغاز زندگی مشترک به صبح بیاورند، به جهنم بیقراری استحاله می‌گردد ولی بالاخره این نقدینگی است که حکم می‌راند.  بخش خصوصی در فقدان سیاست‌های بایسته دولت، و در فضای ساخته شده از سوی اقتصاددانان بازارمحور، مبنی بر اینکه واگذاری امور به بازار همه مسائل را حل می‌کند و در سکوت عمده کارشناسانی که شکست بازار در این مقوله را همزمان با شکست کمر نیازمندان به سر پناه، همراهی می‌کنند دوران سیاه شکست کارآمد خود را در بخش مسکن سپری می‌سازد. دورانی که طی چشم به هم زدنی دهها میلیون تومان سرمایه یک عمر اقشار کم درآمد متقاضی مسکن را به حسابهای بانکی محتکران مسکن سرازیر می‌سازد و ذره‌ای هم از قبیح بودن این پدیده زشت شرمنده نمی‌شود. 4 - در این فضای غم‌انگیز حاکم بر بخش مسکن و اقتصاد آن، بکارگیری همه عناصر غیر اقتصادی و همچنین اقتصادی مؤثر بر حل مسأله ضروری است از اخلاق و انصاف و حلال‌خواری گرفته تا سیاست‌گذاری سیستمی اقتصادی. ممکن است بعضی‌ها زودتر و بعضی‌ها دیرتر عکس‌العمل نشان دهند. اما تأخیر در ورود دولت برای حل مسأله امنیتی‌شدن پدیده مسکن را تشدید می‌نماید.

برخی دلایل افزایش قیمت مسکن را نمی‌توان گفت

وزیر مسکن و شهرسازی که دو روز پیش در واکنش به پرسشی در مورد دلایل افزایش قیمت مسکن، فقط لبخند زده بود، در حاشیه یک دیدار سیاسی، گفت: تا پایان دی‌ماه، دلایل افزایش قیمت مسکن را اعلام خواهم کرد.
محمد سعیدی‌کیا، در حاشیه برگزاری یازدهمین اجلاس کمیسیون مشترک اقتصادی کشورهای ایران و لیبی به خبرنگاران گفت: افزایش قیمت مسکن دارای پارامترهای متعددی است و من نمی‌توانم برخی از دلایل آن را بیان کنم، ولی قطعا در جلسه‌ای که تا پایان دی‌ماه برگزار خواهد شد این دلایل را بازگو خواهم کرد.
وی افزود: افزایش قیمت‌ها که در سال 85 صورت گرفته است دارای علل متعددی است و من هم‌اکنون در حال جمع‌آوری اطلاعات و اخبار هستم که در آینده‌ای نه چندان دور به اطلاع مردم خواهد رساند.
از اوایل امسال قیمت مسکن خصوصا در شهر تهران از رشد30 تا 40 درصدی برخوردار بوده است که رییس‌جمهور برای بررسی علل و جلوگیری از آن کمیته‌ای متشکل از سه وزیر را مامور بررسی کرد و نمایندگان مجلس نیز با تشکیل کمیته‌ای راهکارهایی را پیشنهاد دادند.

بقول آبدارچی ما: پوووووووووووووووه عجب!